Нужен ли нотариус при покупке или продаже земли? Разбираем всё до копейки

Когда обязательно заверять договор купли-продажи земли?

Нотариус обязателен только в трёх ситуациях (ст. 42 ФЗ-218, ст. 209 ГК РФ):

• Доля в праве: Продаётся доля земельного участка в общей собственности (даже если владельцы — родственники).
• Ограниченная дееспособность: В сделке участвуют несовершеннолетние или недееспособные граждане.
• Участок с домом: Земля продаётся одновременно с жилым домом/строением, расположенным на ней.

В остальных случаях (продажа участка целиком одним дееспособным совершеннолетним владельцем) с 01.01.2026 закон разрешает обойтись без нотариуса (Изменения в ст. 42 ФЗ-218 от 30.12.2021, хотя на практике Росреестр пока требует). Но здесь кроются риски.

Можно ли обойтись без нотариуса при продаже земли?

Теоретически да, но практически очень рискованно. По действующему порядку Росреестр в 2025 году требует нотариально заверенный договор для регистрации перехода права почти во всех случаях, ссылаясь на внутренние инструкции. Без заверения документы вернут. Юристы проекта "Семейное право Online" подтверждают: 98% самостоятельных попыток регистрации "прямых" договоров в 2024 году получили отказ по формальным основаниям.

Договор на землю с жилым домом: Нужно заверение?

Да, обязательно. Это прямо указано в законе (ст. 42 ФЗ-218). Продажа земельного участка вместе с расположенным на нем жилым домом (зданием, строением) требует обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи. Это единая сделка с двумя объектами недвижимости. Попытка оформить два отдельных договора (на дом и на землю) для избежания нотариуса признается сомнительной схемой и почти гарантированно вызывает вопросы у регистратора и налоговой. Судебная практика (Постановление Пленума ВС РФ №10 от 23.04.2019) однозначна.

Плюсы оформления сделки на землю у нотариуса

Главные выгоды для обеих сторон:

• Проверка "чистоты" сделки: Нотариус проверит юридическую историю участка, отсутствие обременений (арестов, залога), подтвердит дееспособность сторон и действительность документов через свои реестры (ЕИСН).
• Невозможность оспорить сделку: Нотариально заверенный договор крайне сложно признать недействительным позже через суд.
• Быстрая регистрация: Нотариус сам подает договор и документы в Росреестр в электронном виде. Это ускоряет регистрацию прав нового собственника до 1-3 рабочих дней вместо стандартных 5-9.
• Хранение экземпляра: У нотариуса хранится заверенный экземпляр договора. Его можно восстановить при утере.

По данным Московской областной нотариальной палаты (2024), сделки под контролем нотариуса минимум в 4 раза реже оспариваются.

Минусы нотариального заверения для продавца и покупателя

Основные затраты и сложности:

• Стоимость: Это главный минус. Платится госпошлина + услуги правового и технического характера (УПТХ) нотариуса. Цена может идти на десятки тысяч рублей.
• Время: Нужно найти нотариуса и записаться на приём (иногда время ожидания несколько дней). Присутствие всех сторон обязательно физически.
• Документы: Нотариус запросит полный пакет документов от всех участников сделки. Любая неточность в бумагах – приостановка заверения.
• Ограничение свободы манёвра: Условия типового договора нотариуса менее гибкие, чем в самостоятельно составленном. Особенно это касается нестандартных условий оплаты.

Для продавца это почти всегда только дополнительные расходы. Покупатель платит, но получает защиту.

Как заверяют договор купли-продажи земли: Пошагово

Процесс выглядит так:

1. Подготовка документов: Собираете полный пакет (выписки ЕГРН, паспорта, согласие супруга и т.д.) – см. список ниже.
2. Запись к нотариусу: Звоните или записываетесь онлайн в любую нотариальную контору (не обязательно по месту нахождения земли).
3. Визит и идентификация: Все участники сделки приходят с документами. Нотариус проверяет личности и документы.
4. Составление и проверка договора: Нотариус сам готовит текст ДКП по закону или проверяет ваш проект. Читаете текст.
5. Подписание и заверение: Стороны подписывают договор в присутствии нотариуса. Нотариус ставит удостоверительную надпись и свою печать.
6. Подача в Росреестр: Нотариус электронно отправляет документы на государственную регистрацию перехода права. Вам дадут на руки заверенный договор.
7. Получение выписки ЕГРН: После регистрации (по смс/email уведомлению) покупатель получает электронную выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности.

Весь процесс под ключ у нотариуса занимает 1-3 рабочих дня.

Какие документы нужны для нотариуса при оформлении земли

Стандартный пакет:

• Паспорта РФ всех продавцов, покупателей, их законных представителей.
• Действующая выписка из ЕГРН на земельный участок (не старше 30 дней).
• Правоустанавливающий документ: Свидетельство о праве (старое), договор прошлой купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве.
• Согласие супруга(и): Если участок куплен в браке, нужно нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу. Если единолично – брачный договор, подтверждающий раздельность имущества.
• Для несовершеннолетних/недееспособных: Свидетельство о рождении + Разрешение органов опеки и попечительства.
• Для представителей: Нотариальная доверенность + паспорт доверенного лица.
• Кадастровый паспорт: Иногда требуется, если в ЕГРН нет актуальной кадастровой карты/плана. Уточнять у нотариуса.

Налоговый центр "Практика права" советует начинать сбор документов за месяц до предполагаемой сделки.

Стоимость услуг нотариуса за сделку с землей в 2025

Наименование платежа	Размер (руб.)	Основание / Комментарий
Государственная пошлина за удостоверение ДКП	Отсч. по формуле: 0.5% * Цена земли, мин. 3000, макс. 20 000	Налоговый кодекс РФ, ст. 333.24 (п. 5 пп.1)
Услуги правового и тех. характера (УПТХ)	Примерно 5 000 – 15 000	Приказ Минюста №178 от 17.08.2021 (с изм. 2024). Зависит от региона и сложности.
Доплата за снятие обременения	~ 2 000 – 5 000	Если участок был в залоге (ипотеке), нотариус оформляет заявление о снятии.
Доплата за регистрацию перехода прав	0 руб.	Регистрация перехода права с 01.01.2024 не платится при продаже. Если оформляли доверенности, госпошлина по 200 руб.за каждую.

Итого примерная стоимость: Для участка за 3 млн рублей: Госпошлина 15 000 + УПТХ ~ 8 000 + Дополниетльно при ипотеке 3 000 = ~26 000 руб. При цене земли 1 млн руб: 5 000 + ~8 000 + (если нужно)~3 000 = ~16 000 руб. Цены УПТХ не фиксированы и могут различаться по регионам.

Риски сделки с землей без нотариуса: Что может пойти не так?

Продавец может потерять деньги, покупатель — участок:

• Регистрацию отменят: Росреестр зачастую отказывает в регистрации "прямых" ДКП даже там, где теоретически нотариус не обязателен. Придётся идти к нотариусу всё равно.
• Сделку оспорят: Заинтересованные лица (наследники, совместные супруги продавца, его кредиторы) легче признают сделку недействительной через суд, если нет нотариального заверения. Новый собственник может потерять участок.
• Продажа доли не зарегистрируется: Без нотариуса продажа доли участка юридически недействительна в принципе.
• Скрытые обременения: Без проверки нотариуса (ЕИСН) можно купить арестованный или заложенный участок.
• Продажа недееспособным: Если продавец был признан недееспособным, а покупатель не проверил, договор признают ничтожным.
• Ответственность: За уклонение от нотариального заверения там, где оно строго обязательно, по КоАП РФ возможен штраф до 5000 руб. + признание договора недействительным (ст. 165 ГК РФ).

Статистика юридических фирм: Более 20% сделок с землей без нотариуса становятся предметом судебных споров.

Нужно ли регистрироваться в Росреестре после нотариуса?

Да, обязательно. Но вы этим займётесь. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи земли — это только первый шаг. Переход права собственности к покупателю возникает только после внесения данных в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) (ст. 8.1 ГК РФ, ст. 14 ФЗ-218). Функция нотариуса при электронной регистрации — подготовить и направить пакет в Росреестр сразу же после заверения сделки. Вы получите результат регистрации через 1-3 рабочих дня.

Сколько действует нотариально заверенный договор на участок?

Срок действия самого договора не ограничен законом. После подписания и заверения он является бессрочным документом, подтверждающим факт совершённой сделки между сторонами на указанных условиях. Но ключевые моменты:

• Регистрация права: Для государственной регистрации перехода права должен быть представлен действующий договор. Если с момента его подписания прошло много времени (годы), Росреестр или нотариус могут потребовать обновить документы (свежие выписки ЕГРН, возможно, подтверждение добросовестности покупателя).
• Срок исковой давности: Для оспаривания сделки установлен общий срок 3 года (ст. 196 ГК РФ). Теоретически, заверенный договор могут оспорить в течение 10 лет (для ничтожных сделок), но это сложнее.

Фактическая "свежесть" договора важна для реализуемости прав. Старый договор без сверки с текущим состоянием ЕГРН может создать сложности.

Чем заверение земли с домом отличается от земли без дома?

Отличия существенные:

Критерий	Участок БЕЗ построек	Участок С ЖИЛЫМ ДОМОМ
Обязательность заверения	С 2026 не всегда (теоретически), но на практике Росреестр требует	Безусловно да, по закону (ст.42 ФЗ-218)
Объект договора	Только земельный участок	Единый объект: земля + дом ("единая недвижимая вещь")
Оплата госпошлины	Рассчитывается только от кадастровой стоимости земли	Рассчитывается ОТ СУММЫ кадастровой стоимости участка + дома
Порядок документации	Нужна выписка ЕГРН на участок	Нужны выписки ЕГРН и на участок, и на дом
Риски раздельной сделки	Нет особых рисков	Попытка продать дом и землю по отдельным договорам крайне рискованна. Возможно признание сделок мнимыми.

Если на участке есть незавершенное строительство, то заверение часто тоже обязательно – нотариус оценивает степень завершенности постройки.

Когда нотариус может отказать в заверении договора?

Нотарриус обязан отказать, если:

• Дееспособность: Один из участников явно недееспособен или не понимает сути сделки.
• Несовершеннолетие без разрешения: У участника до 18 лет нет согласия органов опеки.
• Супружеские согласия: Нет нотариального согласия супруга продавца, если земля — совместное имущество.
• Обременения: Обнаружены неуказанные в выписке ЕГРН аресты, залоги, аренда либо земля под ненормативной обременением.
• Кадастровые ошибки: Выявлено несоответствие данных в документах или границ участка реальности.
• Поддельные документы: Нотариус заподозрит подлог (сверяет с базами).
• Доля без уведомления сособственников: При продаже доли не предоставлено доказательство уведомления других собственников об её продаже (если нотариус заверяет уведомления).
• Противоречие закону: Условия договора нарушают гражданское, земельное законодательство.

Нотариус обязан письменно объяснить причину отказа.

Чем грозит договор купли-продажи без заверения, если оно нужно?

Юридические последствия:

• Недействительность сделки (ничтожность): По ст. 165 ГК РФ, сделка, требующая нотариального удостоверения и не соблюдающая этой формы, является ничтожной. Это значит, что юридически её не было.
• Отказ в регистрации перехода права: Росреестр не зарегистрирует нового собственника без заверенного договора.
• Расторжение и возврат: Покупатель вправе потребовать отмены сделки, возврата денег и участка продавцу (возможна компенсация убытков через суд).
• Ответственность по КоАП: Возможна административная ответственность за нарушение порядка регистрации.
• Признание владения незаконным: Если как-то прошла регистрация, заинтересованное лицо (например, другой наследник продавца) может через суд оспорить её и изъять участок у нового владельца.

"Минфин Консалтинг" на основе анализа судебной практики указывает: суды в 90% случаев встают на сторону того, кто требует признать такую сделку ничтожной.

Как проверить подлинность заверенной нотариусом сделки?

Используйте электронные государственные сервисы:

1. Сайт ФНП России: Зайдите на notariat.ru. Найдите раздел "Реестры" > "Реестр нотариальных действий (ЕИС)".
2. Проверка по ID: Укажите уникальный "ID реестровой записи нотариального действия". Этот номер есть в конце удостоверительной надписи на вашем договоре или в самом договоре.
3. Проверка по данным участников: Если номера записи нет, вбейте ФИО участников, нотариуса и примерную дату.

Что проверится: Факт совершения нотариального действия, дата, данные сторон и нотариуса, вид действия (удостоверение ДКП), описание объекта (участок). Реестр ведется онлайн, вносится сразу после заверения.

Можно ли всё сделать электронно?

Да, ЕРПГ и дистанционное взаимодействие развиваются:

• Электронный договор + ЭЦП: Можно подписать договор купли-продажи усиленной электронной подписью (ЭЦП), а сам процесс удостоверения нотариусом провести видеоконференцсвязью. Это дороже, но экономит время.
• Э-регистрация как стандарт: С 01.07.2024 нотариусы обязаны направлять документы для государственной регистрации прав в Росреестр исключительно в электронной форме. Это ускоряет регистрацию до 1-3 дней.
• Электронная выписка ЕГРН: Новое свидетельство о праве не выдается. Подтверждение права — только выписка из ЕГРН в электронной форме с ЭЦП Росреестра. Она имеет полную юридическую силу.

Для электронной подписи сторонам нужна усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП). Получить её можно в аккредитованном удостоверяющем центре.

К чему приводит юридически неоформленная договоренность?

Юридические пустоты порождают риски и потери:

• Нет подтверждения сделки: Покупатель получил деньги? Продавец передал участок? Без официального договора доказать факт сделки и её условия через суд сложно.
• Нет права собственности: Покупатель, оплативший участок без перерегистрации права, не является собственником. Он лишь владелец. Продавец формально остаётся собственником и может, например, взять кредит под залог этой земли.
• Невозможность распоряжаться: Нелегальный покупатель не сможет продать участок, подарить, завещать, оформить ипотеку на него. Пользоваться — да, но рискованно.
• Риск изъятия: Земля может быть взыскана со старого собственника за его долги судебными приставами.
• Споры с соседями/властями: Разрешение земельных споров или вопросы по кадастровым работам становятся крайне сложны без документированного права.
• Отсутствие налоговой защиты: Покупатель не может получить имущественный вычет при неоформленной покупке. Продавец может попасть под подозрение в сокрытии дохода.

Без регистрации в Росреестре нет юридически признанного перехода права. Ст. 219 ГК РФ чётко закрепляет момент возникновения права.

Как найти официальные цены на услуги нотариуса?

Действуйте так:

1. Налоговый кодекс РФ (ст. 333.24 п.5 пп.1): Сумму государственной пошлины за удостоверение ДКП всегда можно рассчитать самостоятельно. Формула: 0.5% от цены договора (кадастровой стоимости), минимум 3000 руб., максимум 20 000 руб. Это фиксированная федеральная плата.
2. Приказ Минюста от 17.08.2021 №178: В нём перечислены виды услуг правового и технического характера и их РЕКОМЕНДОВАННЫЕ предельные тарифы. Найти приказ можно на сайте Минюста (minjust.gov.ru).
3. Сайт региональной Нотариальной Палаты: У каждой области/края/республики есть своя палата (например, Московская областная нотариальная палата). На их сайтах публикуются конкретные тарифы, принятые для региона на основе Приказа №178. Там же есть список всех нотариусов.
4. Сайт конкретной нотариальной конторы: Многие конторы публикуют свои тарифы на УПТХ на своих сайтах.
5. Требуйте калькуляцию: Перед визитом позвоните выбранному нотариусу и запросите предварительную калькуляцию стоимости заверения именно вашей сделки с учётом госпошлины и УПТХ.

Помните: УПТХ одинаковые по региону, но конторы могут устанавливать свою цену в пределах, установленных палатой.