Что изменилось в кадастровой оценке земель в 2025 году

Если ваш район включили в зону развития инфраструктуры, оценку могут провести внепланово. Проверяйте уведомления на сайте Росреестра — они публикуются за 3 месяца до начала работ.

Как заказать переоценку физическому лицу

1. Соберите документы: выписку из ЕГРН, правоустанавливающие бумаги, план участка
2. Подайте заявление через МФЦ или личный кабинет Росреестра
3. Дождитесь выезда оценщика (7 рабочих дней)
4. Получите отчёт в течение 20 дней

Госпошлина — 550₽ для участков до 10 соток. Но если оценщик обнаружил ошибку в документах, вам придётся заплатить ещё 300₽ за корректировку данных.

Современные методики расчёта кадастровой стоимости

С 2025 года используют три подхода:

• Доходный — для коммерческой недвижимости: расчёт по потенциальной арендной ставке
• Сравнительный — анализ продаж аналогичных участков
• Затратный — оценка воспроизводства инфраструктуры

Например, для магазина в центре Краснодара оценщики применяют доходный метод — берут среднюю ставку аренды торговых площадей в этом районе (2 300₽/м² в 2025 году) и умножают на площадь.

Особенности оценки застроенных территорий

При расчёте стоимости участка с домом учитывают:

• Износ здания (по данным БТИ)
• Затраты на подведение коммуникаций
• Ограничения использования (охранные зоны, памятники архитектуры)

Спорная ситуация: дом признали аварийным, но участок в престижном районе. Кадастровая стоимость вырастет на 30%, даже если строение подлежит сносу. Это подтверждает практика Верховного суда (дело № А56-78945/2025).

Как проверить правильность расчёта

Инструкция для собственника:

1. Сравните стоимость соседних участков через публичную кадастровую карту
2. Проверьте вес каждого коэффициента в формуле расчёта (уточните в МФЦ)
3. Закажите независимую оценку у лицензированного специалиста

Ошибки чаще всего встречаются в определении:

• Вида разрешённого использования
• Площади участка
• Категории земли

Пример: в Екатеринбурге 45% успешных обращений в комиссию связаны с неверным указанием ВРИ.

Влияние на земельный налог

Формула расчёта:

Налог = Кадастровая стоимость × Ставка

• Для ИЖС: 0.3% (если стоимость до 10 млн) или 1% (свыше 10 млн)
• Для коммерции: 1.5% независимо от цены

После переоценки 2025 года налог на участки под АЗС вырастет в среднем на 17%. Но если вы оформили льготу как пенсионер, повышение коснётся вас только на 50% от новой ставки.

Как оспорить оценку через комиссию

Пошаговый алгоритм:

1. Подайте заявление в течение 60 дней после публикации данных в ЕГРН
2. Приложите отчёт независимого оценщика (обязательное требование с 2025 года)
3. Участвуйте в заседании комиссии — они проходят по вторникам в региональных отделениях Росреестра

Статистика: в 2024 году 63% решений были в пользу собственников. Главная причина — несоответствие отчёта методическим указаниям Минэка.

Прогноз изменений после пересмотра

Эксперты ожидают:

• Рост стоимости участков ИЖС в Подмосковье на 12-15%
• Снижение цен на сельхозземли в Нечерноземье на 7-8%
• Стабильность цен для промышленных зон

Данные основаны на анализе 15 000 отчётов оценщиков за первое полугодие 2025 года. Если ваш участок попал в зону строительства метро или дороги, кадастровая стоимость может вырасти в 1.5-2 раза.